去庫存與降成本是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)中的兩大任務(wù)。一般認(rèn)為，去庫存與房地產(chǎn)有關(guān)，但很少有人把降成本與房地產(chǎn)聯(lián)系起來。實(shí)際上，降成本與房地產(chǎn)關(guān)系也很大。

房地產(chǎn)價(jià)格高低對于企業(yè)成本，無論工業(yè)還是服務(wù)業(yè)，無論傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，都有很大的影響。首先房地產(chǎn)價(jià)格直接影響固定資產(chǎn)成本，土地是基本生產(chǎn)要素，廠房和辦公樓是最大的固定資產(chǎn)投入之一，房地產(chǎn)價(jià)格對固定資產(chǎn)開支會(huì)產(chǎn)生重大影響。很多工商企業(yè)不購置房地產(chǎn)而采用租賃方式，這時(shí)房地產(chǎn)租金高低對企業(yè)成本支出就會(huì)產(chǎn)生重要影響。其次從人力資源成本看，員工工資支出是企業(yè)一項(xiàng)重要開支，工業(yè)建筑業(yè)的工資成本高低直接影響企業(yè)產(chǎn)品競爭力，而人力成本往往是服務(wù)業(yè)特別是高科技行業(yè)最大的支出，高房價(jià)必然要求企業(yè)支付更高的人力成本。所以說，房地產(chǎn)價(jià)格高低對企業(yè)成本發(fā)揮著非常重要的影響，降低企業(yè)成本如果撇開房地產(chǎn)來談一定是不完整的。

最近一年多來，深圳房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，大大抬高了企業(yè)的商務(wù)成本。針對這個(gè)問題，華為公司創(chuàng)始人任正非近期在接受采訪時(shí)表示，高成本最終會(huì)摧毀你的競爭力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路，活力分布的時(shí)代已經(jīng)形成了，但不會(huì)聚集在高成本的地方。工業(yè)現(xiàn)代化最主要的，要有土地來換取工業(yè)的成長。現(xiàn)在土地越來越少、越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長的可能空間就會(huì)越來越小。這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來。

中金公司的研報(bào)《變革中的中國系列之十一：再談深圳奇跡》中指出，過高的地價(jià)和房價(jià)會(huì)傷害深圳的競爭力。第一，過高的房價(jià)不利于人口流入。第二，過高的地價(jià)不利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高了企業(yè)在深圳運(yùn)營的成本。

無獨(dú)有偶，學(xué)者型市長黃奇帆在去年重慶國土資源和房屋管理工作會(huì)議中明確指出，別以為地價(jià)高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個(gè)好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價(jià)推高，長遠(yuǎn)就使得房地產(chǎn)價(jià)格過高，工商企業(yè)房產(chǎn)資源成本過高，使得這個(gè)地方工商經(jīng)濟(jì)蕭條，無法良性運(yùn)作，最后使得這地方的人氣都轉(zhuǎn)到了泡沫房產(chǎn)，而不務(wù)實(shí)業(yè)，最后毀壞了整個(gè)城市發(fā)展的方向，后果就很嚴(yán)重。

無論是城市與城市之間的競爭，還是國家與國家之間的競爭，最重要的決定因素之一就是企業(yè)的綜合經(jīng)營成本，而房地產(chǎn)對企業(yè)綜合成本影響非常大。所以，降成本必須把房地產(chǎn)作為核心要素之一納入進(jìn)來通盤考慮。

第一，各級政府要樹立綜合成本意識，凡是對企業(yè)成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的因素都要納入到考慮范圍之內(nèi)，除了制度性交易成本、企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、企業(yè)財(cái)務(wù)成本、電力價(jià)格、物流成本等之外，還必須把降成本與房地產(chǎn)密切聯(lián)系起來。地方政府應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)價(jià)格高低對企業(yè)綜合成本的重大影響，想通過拉高地價(jià)房價(jià)來獲得更多當(dāng)期財(cái)政收入的想法無疑是飲鴆止渴，可謂撿了芝麻丟西瓜，顧了眼前損害了長遠(yuǎn)。要充分意識到高房價(jià)只會(huì)抬升企業(yè)綜合經(jīng)營成本，對城市長遠(yuǎn)發(fā)展是個(gè)危害，會(huì)直接削弱城市對年輕人和各種新鮮血液的吸引力，增加居民生活成本，減弱而不是增強(qiáng)城市競爭力。高房價(jià)未必是好事，低房價(jià)未必不是優(yōu)勢，只有理性的房價(jià)才能更好地促進(jìn)城市長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

筆者建議把降成本任務(wù)的考核與當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲幅結(jié)合起來考量，這樣降成本任務(wù)更容易落到實(shí)處。否則可能出現(xiàn)其他多項(xiàng)成本通過巨大努力好不容易獲得下降，但遠(yuǎn)抵不過房地產(chǎn)價(jià)格上升抬高企業(yè)成本的情況，致使企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)成本不降反增。

第二，地方政府必須把有效控制好房地產(chǎn)價(jià)格作為降成本的主要著力點(diǎn)來抓。我國正處在城市化高速發(fā)展時(shí)期，降成本對于絕大多數(shù)城市來說主要是穩(wěn)定價(jià)格，而不是降低房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格并不一定符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不符合我國人多地少，M2與GDP之比遠(yuǎn)高于其他國家的國情，如果能穩(wěn)住房地產(chǎn)價(jià)格，把房地產(chǎn)價(jià)格有效控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)（比如不超過居民收入上漲速度）理性上揚(yáng)或正常波動(dòng)，可以說就為降成本做出貢獻(xiàn)了。

穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格需要從源頭上調(diào)控地價(jià)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，控制房地產(chǎn)價(jià)格的要義就是控制地價(jià)，地價(jià)不能過高，地價(jià)高，房價(jià)一定高，推高房價(jià)的間接原因和通脹有關(guān)，直接原因和地價(jià)有關(guān)。前一個(gè)時(shí)期南京、蘇州、上海、合肥、杭州、武漢等城市的土地市場出現(xiàn)過熱勢頭，地方政府需要從降成本的高度來重視這個(gè)問題。

穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，地方政府要確保房地產(chǎn)供應(yīng)充足，房地產(chǎn)供應(yīng)政策要著力于形成供略大于求的態(tài)勢，并把防止供不應(yīng)求作為供應(yīng)政策的重點(diǎn)，努力促使供求大體平衡。如不能平衡，寧可失之于供過于求，不可失之于供不應(yīng)求。這是因?yàn)?，供?yīng)的相對過剩一般可以通過市場慢慢消化，有較充足的時(shí)間來想辦法。但供應(yīng)短缺很容易造成房價(jià)短期內(nèi)快速上漲。與此同時(shí)，房價(jià)又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點(diǎn)，在供不應(yīng)求情況下房價(jià)往往容易在較短時(shí)期內(nèi)快速上漲乃至飆升，而在供大于求情況下房價(jià)從高位回歸到理性位置往往需要很長時(shí)間。

總之，在降成本成為經(jīng)濟(jì)全局工作的一個(gè)重要任務(wù)之時(shí)，必須把房地產(chǎn)價(jià)格作為一個(gè)重點(diǎn)納入降成本的通盤考慮之中，這樣降成本工作就會(huì)更好地落實(shí)。

（民生銀行地產(chǎn)研究院  馮焱東）